Nghiên cứu khả thi là gì? Vai trò của FS trong dự án BĐS

Nghiên cứu khả thi là gì? Nghiên cứu khả thi (feasibility study, viết tắt là FS) chỉ trả lời một câu hỏi: dự án này có nên làm không?

Câu trả lời phải dựa trên điều kiện thị trường hiện tại, chi phí thực tế và rủi ro thật, không dựa trên kịch bản đẹp nhất. Nhiều người trong ngành vẫn hiểu FS là một tập hồ sơ cần có để xin phê duyệt. Tôi coi nó là công cụ để quyết định.

Nghiên cứu khả thi là gì, và làm được những gì cho dự án bất động sản?

Một FS làm đúng làm được ba việc.

Kiểm tra khả năng sinh lời trong điều kiện thị trường thực. Không phải kịch bản lý tưởng. Giá bán, tốc độ bán, chi phí xây dựng và chi phí vốn đều phải có cơ sở, và phải chịu được một lần bị hỏi ngược lại.

Chỉ ra rủi ro lớn nhất trước khi bạn bỏ tiền. Tiến độ chậm, giá bán thấp hơn kỳ vọng, chi phí tăng. Biết trước rủi ro nào làm dự án gãy đầu tiên thì mới có cách xử lý.

Tạo cơ sở để quyết định. Tiếp tục, dừng lại hay điều chỉnh. Ba hướng này chỉ có ý nghĩa khi con số phía sau đủ đáng tin để bạn dám dựa vào.

Vì sao nhiều người bỏ qua bước này?

Vì họ nghĩ mình đã biết kết quả rồi.

Đã thích khu đất. Đã hình dung ra sản phẩm. Đã có sẵn trong đầu một con số lợi nhuận.

Vấn đề là cảm giác không thay thế được phân tích. Tôi đã thấy những dự án trông rất hấp dẫn khi mới nhìn. Đến lúc đưa vào mô hình với chi phí thật và tỷ lệ hấp thụ thật (tốc độ bán ra thị trường hấp thụ được), lợi nhuận gần như biến mất. Dự án không hẳn là xấu. Giả định ban đầu quá lạc quan.

FS đúng nghĩa cho bạn thấy điều đó trước khi bạn ký hợp đồng. Sau khi ký thì chỉ còn cách chịu.

FS ở công ty này khác công ty kia, cái nào đúng?

Nếu bạn đã đọc FS của vài công ty, bạn sẽ thấy chúng khác nhau khá nhiều. Cách dựng bảng doanh thu khác, danh mục chi phí khác, độ chi tiết khác. Một mô hình căn hộ dịch vụ ở công ty này gộp chi phí vận hành thành một dòng phần trăm trên doanh thu. Ở công ty khác, nó tách ra từng khoản: quản lý, bảo hiểm, bảo trì, điện nước, marketing, hoa hồng.

Theo kinh nghiệm làm mô hình cho nhiều sponsor nước ngoài, sự khác biệt này thường đến từ một điều. Mỗi nơi cần mô hình thể hiện thông tin khác nhau, để đáp ứng đúng thứ người ra quyết định muốn nhìn thấy. Không có mô hình nào đúng hơn mô hình nào về hình thức.

Điều quan trọng hơn hình thức là ba thứ:

1. Hiểu từng hạng mục doanh thu và chi phí đại diện cho cái gì trong vận hành thực tế.
2. Hiểu chiến lược của loại tài sản bạn đang làm, vì mỗi loại tạo giá trị theo một cách riêng.
3. Hiểu người ra quyết định cần nhìn chi tiết đến mức nào.

Có ba nền tảng này rồi thì Excel chỉ là công cụ để đáp ứng yêu cầu đó.

FS và hồ sơ pháp lý

Có một lưu ý nhỏ. Với dự án đầu tư xây dựng, báo cáo nghiên cứu khả thi còn là một hồ sơ pháp lý, và nội dung của nó do Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định từ ngày 01/7/2026. Bài này nói về FS như một công cụ ra quyết định đầu tư. Muốn biết luật yêu cầu báo cáo có những gì, đọc bài về báo cáo nghiên cứu khả thi theo Nghị định 217.

Ví dụ: lợi nhuận biến mất ở đâu

Lấy một dự án giả định. Báo cáo ban đầu cho doanh thu 1.000 tỷ đồng, chi phí 800 tỷ, lãi 200 tỷ. Đưa vào hai điều chỉnh thực tế: bán chậm hơn nên hiện giá doanh thu thấp hơn 8%, và chi phí xây dựng cộng chi phí vốn cao hơn 6%.

Hai điều chỉnh khiêm tốn làm lợi nhuận giảm 64%. Dự án không xấu đi. Giả định ban đầu chỉ chưa chịu thử. Đây là điều tôi muốn một FS làm: cho bạn thấy nó trước khi bạn ký.

Một FS đánh lừa bạn ở đâu?

Nó chỉ có kịch bản đẹp. Base case đã là best case, và kịch bản xấu chỉ giảm giá một chút.

Nó mô tả nhiều hơn phân tích. Trang đầu nói về vị trí, quy mô, tiện ích. Câu “có nên làm không” không được trả lời bằng một con số hay một điều kiện cụ thể.

Nó dồn mọi thứ vào một con số lợi nhuận. Một chỉ số duy nhất cho cảm giác tự tin chứ chưa cho sự rõ ràng. Tôi đã viết về điều này ở bài về equity IRR.

Bạn đã làm FS đúng chưa? Kiểm tra nhanh

Hỏi mình năm câu:

• Số liệu giá bán và tốc độ bán lấy từ dữ liệu so sánh nào, ở đúng khu vực và phân khúc của dự án?
• Kịch bản xấu có đồng thời chậm bán, trễ tiến độ và chi phí tăng không, hay chỉ giảm giá bán một chút?
• Chi phí vốn, kể cả vốn chủ sở hữu, đã nằm trong mô hình chưa?
• Rủi ro lớn nhất của dự án được ghi ra thành một dòng cụ thể, hay chỉ nằm trong phần mô tả chung?
• Nếu người ra quyết định hỏi “nếu sai thì sai ở đâu”, bạn chỉ được vào ô nào trong mô hình?

Nếu có câu bạn chưa trả lời được, FS của bạn chưa xong.

Muốn xem cách một con số lợi nhuận bị thổi lên trong mô hình, đọc bài về equity IRR và IRR ảo. Muốn biết các phần của mô hình nằm ở đâu, đọc kiến trúc các tab của một mô hình tài chính dự án.

Câu hỏi thường gặp

Nghiên cứu khả thi là gì?
Là phân tích trả lời một câu hỏi: dự án này có nên làm không, trong điều kiện thị trường hiện tại, với chi phí và rủi ro thật.

FS khác báo cáo kinh tế – kỹ thuật thế nào?
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Điều 27, dự án quy mô nhỏ hoặc tính chất kỹ thuật đơn giản chỉ cần báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Một ví dụ là dự án có tổng mức đầu tư không quá 40 tỷ đồng, không tính bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Chi tiết ở bài về NĐ 217. Bài này viết từ góc nhìn nhà đầu tư, không phải tư vấn pháp lý.

Một FS tốt làm được những việc gì?
Ba việc: kiểm tra khả năng sinh lời trong điều kiện thị trường thực, chỉ ra rủi ro lớn nhất trước khi bỏ tiền, và tạo cơ sở để quyết định tiếp tục, dừng hay điều chỉnh.

FS có thay được mô hình tài chính không?
Không. FS là câu hỏi và cách lập luận. Mô hình tài chính là công cụ để trả lời phần số của câu hỏi đó.

Vì sao FS của các công ty khác nhau trông khác nhau?
Vì mỗi nơi cần thể hiện thông tin khác nhau để người ra quyết định thấy đúng thứ họ muốn thấy. Khác về hình thức chưa nói lên cái nào đúng hơn.

Nguồn tham khảo

• Nghị định 217/2026/NĐ-CP trên Cổng thông tin Chính phủ
• Feasibility study (Wikipedia)

Bước tiếp theo

Nếu bạn đang tự dựng FS cho dự án và chưa chắc logic bên trong có đúng, CREFIC Academy đang mở danh sách chờ. Khóa học đi qua toàn bộ quy trình một deal CRE thật, từ tìm deal đến thoái vốn, kèm bộ template đã qua thực chiến.

Còn bạn, FS gần nhất bạn đọc có trả lời được câu “có nên làm không”, hay chỉ mô tả dự án?