Nghề chuyên viên phân tích đầu tư bất động sản có ít tin tuyển dụng, và tin nào cũng đòi ít nhất hai năm kinh nghiệm. Đúng là gần như không có chỗ trực tiếp cho fresher.
Nhưng nên nhìn đúng lý do. Đây không phải lời khuyên của chuyên gia tuyển dụng. Đây là trải nghiệm cá nhân của tôi, mang tính chủ quan.
- Ít tin tuyển dụng, nhưng cũng ít người cạnh tranh hơn.
- Con đường phổ biến: công ty tư vấn thẩm định hoặc nghiên cứu thị trường, rồi chủ đầu tư để ý, rồi làm deal.
- Người mới nên hiểu analyst tạo ra giá trị gì trong một deal trước khi học thuật ngữ và chỉ số.
Vì sao ít tin tuyển dụng như vậy?
So với ngân hàng đầu tư, quỹ đầu tư tư nhân hay tài chính doanh nghiệp, đầu tư tài chính bất động sản (RE Investment Finance) là một ngách hẹp hơn nhiều.
Hẹp hơn nghĩa là ít việc hơn. Nhưng cũng nghĩa là ít người cạnh tranh hơn, và dễ nổi bật hơn nếu bạn nghĩ đúng về lộ trình ngay từ đầu.
Chuyên viên phân tích đầu tư bất động sản bắt đầu từ đâu?
Có một con đường khá phổ biến, và tôi cũng đi qua một con đường tương tự.
Bước 1: làm ở công ty tư vấn về thẩm định giá hoặc nghiên cứu thị trường, như Savills, CBRE, JLL. Giai đoạn này giúp bạn hiểu ngành từ gốc, hiểu thị trường vận hành thế nào trước khi chạm vào một deal thật.
Bước 2: chủ đầu tư để ý đến bạn. Họ cần một analyst đã hiểu ngành, không phải người học từ đầu.
Bước 3: chuyển sang làm deal. Đây là lúc bạn dựng mô hình, thẩm định và làm việc với nhà đầu tư.
Con đường này không phủ nhận được một sự thật: mảng này đôi khi rất khó khăn theo biến động kinh tế vĩ mô. Nhưng nếu bạn xây được hai đến ba năm đầu ở một công ty liên quan đến bất động sản, cơ hội sau đó khả quan hơn nhiều.
Một hướng khác đáng cân nhắc là đi theo tài chính nói chung, rồi tập trung vào các công ty đầu tư cổ phiếu hoặc dự án bất động sản.
Nếu bạn xuất phát từ con số 0 thì sao?
Hãy nghĩ như một em bé mới sinh. Không ai học nói trước khi biết lật, biết bò, biết đi.
Bước đầu tiên không phải học thuật ngữ hay các chỉ số tài chính. Bước đầu tiên là hiểu ngành này thực chất làm gì, và một analyst tạo ra giá trị gì trong một deal. Bỏ qua bước này thì học thuộc IRR hay cap rate cũng chỉ là học thuộc chữ, vì bạn không hiểu vì sao chúng quan trọng.
Sau đó mới đến các bước cơ bản:
- Học thuật ngữ và khái niệm nền tảng của tài chính bất động sản.
- Đọc báo cáo công khai của Savills, CBRE, JLL để quen với cách thị trường trình bày số liệu thật.
- Học các khóa nền tảng ở nước ngoài hoặc đọc sách chuyên ngành, để có đủ nền đi xin vị trí thực tập hoặc junior.
Thứ tự này quan trọng. Nhảy thẳng vào đọc báo cáo hay học khóa nâng cao khi chưa hiểu giá trị của ngành rất dễ làm bạn nản, vì không thấy được bức tranh lớn.
Còn thiếu gì ở Việt Nam?
Một chứng chỉ giống CFA nhưng dành riêng cho bất động sản. Trong tài chính nói chung, một fresher có CFA có sẵn cách để nhà tuyển dụng thấy sự nghiêm túc của mình. Mảng bất động sản chưa có thứ tương đương.
Đây là một lý do CREFIC đang xây một khóa học toàn diện hơn cho hướng này, để người mới có điểm tựa rõ ràng hơn khi bước vào ngành. Khóa học chưa ra mắt. Vì vậy lời khuyên thật lòng lúc này là làm những gì trong tầm kiểm soát của bạn: học nền tảng, đọc báo cáo thị trường, và tìm hai đến ba năm đầu ở một công ty liên quan.
Ba chặng trong một bảng
| Chặng | Làm gì | Bạn học được gì |
|---|---|---|
| 1. Công ty tư vấn thẩm định giá hoặc nghiên cứu thị trường (như Savills, CBRE, JLL) | Làm dữ liệu, thẩm định, báo cáo thị trường | Hiểu thị trường vận hành thế nào trước khi chạm deal thật |
| 2. Chủ đầu tư để ý bạn | Chuyển sang vị trí gần chủ đầu tư | Chủ đầu tư cần analyst đã hiểu ngành, không học từ đầu |
| 3. Làm deal | Dựng mô hình, thẩm định, làm việc với nhà đầu tư | Kỹ năng dựng và kiểm tra mô hình, đọc deal |
Theo trải nghiệm của tôi, hai đến ba năm đầu ở một công ty liên quan đến bất động sản là nền khiến các cơ hội sau khả quan hơn nhiều.
Lộ trình này đánh lừa người mới ở đâu?
Thấy ít tin tuyển dụng là hết cơ hội. Ít việc cũng nghĩa là ít người cạnh tranh hơn và dễ nổi bật hơn nếu nghĩ đúng về lộ trình.
Nhảy thẳng vào khóa nâng cao. Nếu chưa hiểu analyst tạo ra giá trị gì trong một deal, học thuộc IRR hay cap rate chỉ là học thuộc chữ.
Chờ một chứng chỉ. Tài chính nói chung có CFA, bất động sản ở Việt Nam chưa có thứ tương đương. Đó là khoảng trống của ngành, không phải lý do để chờ. Hãy làm những gì trong tầm kiểm soát.
Bạn nên tự kiểm tra ba điều
- Bạn giải thích được một analyst tạo ra giá trị gì trong một deal chưa?
- Bạn đọc hết một báo cáo thị trường công khai và nói lại được ba điểm chính chưa?
- Bạn đã dựng thử một mô hình đơn giản từ đầu chưa, hay mới điền vào mẫu có sẵn?
Muốn biết mô hình hoàn chỉnh trông thế nào, đọc bài về cấu trúc các tab của một mô hình tài chính dự án. Muốn hiểu FS dùng để làm gì, đọc bài về nghiên cứu khả thi.
Câu hỏi thường gặp
Fresher có vào được ngành phân tích đầu tư bất động sản không?
Rất ít vị trí dành trực tiếp cho fresher, và nhiều tin đòi ít nhất hai năm kinh nghiệm. Con đường phổ biến là đi qua công ty tư vấn thẩm định giá hoặc nghiên cứu thị trường trước.
Nên bắt đầu từ đâu nếu xuất phát từ con số 0?
Hiểu ngành này thực chất làm gì và analyst tạo ra giá trị gì trong một deal. Sau đó mới học thuật ngữ, đọc báo cáo công khai của Savills, CBRE, JLL, rồi học khóa nền tảng hoặc đọc sách chuyên ngành.
Mất bao lâu để xây nền?
Theo trải nghiệm của tôi, hai đến ba năm đầu ở một công ty liên quan đến bất động sản. Đây là ý kiến cá nhân, không phải số liệu tuyển dụng.
Có chứng chỉ bất động sản giống CFA ở Việt Nam không?
Theo hiểu biết của tôi thì chưa. Đó là lý do CREFIC đang xây một khóa học toàn diện cho hướng này. Khóa chưa ra mắt.
Có thể đi hướng tài chính nói chung rồi chuyển sang bất động sản không?
Đây là hướng đáng cân nhắc: đi theo tài chính nói chung nhưng tập trung vào các công ty đầu tư cổ phiếu hoặc dự án bất động sản.
Nguồn tham khảo
Bước tiếp theo
Nếu bạn muốn được báo khi khóa học CREFIC Academy mở, hãy để lại email trong danh sách chờ.
Bạn đang ở bước nào trong lộ trình này, và điều gì đang cản bạn bước tiếp?
Muốn học cách làm này trên deal thật?
CREFIC Academy là khóa học tiếng Việt về phân tích đầu tư bất động sản thương mại. Để lại email, chúng tôi sẽ báo bạn khi mở đăng ký.
Vào danh sách chờ Academy
